Michael Plener, RA für Baurecht

metallbau: Was müssen Bauunternehmen beachten, die als Generalunternehmen tätig sein wollen?

Michael Plener: Wenn sich ein Bauunternehmen als Generalunternehmer um die Beauftragung zur Durchführung eines geplanten Bauprojekts bewirbt, muss sich der Unternehmer darüber im Klaren sein, dass er sehr große Verantwortung für dieses Projekt übernimmt. Gegenüber dem Bauherrn ist der Generalunternehmer der einzige Ansprechpartner bei der Errichtung seines Bauvorhabens. Dies macht die Beauftragung eines Generalunternehmers für Bauherren interessant, auch wenn es für ihn in der Regel günstiger ist, die einzelnen Gewerke getrennt auszuschreiben und zu beauftragen. Ein Generalunternehmer hat in gewisser Weise zwei Hüte auf.

metallbau: Welche zwei Hüte meinen Sie?

Plener: Zum einen ist er der beauftragte Werkunternehmer und Auftragnehmer des Bauherrn und zum anderen Auftraggeber bzw. Bauherr für die Gewerke, die er selber nicht ausführt oder ausführen kann und dafür sogenannte Nachunternehmer beauftragt.  Dieser Doppelrolle sollte sich der Bauunternehmer als GU immer bewusst sein. In meiner Tätigkeit als Rechtsanwalt erlebe ich immer wieder, dass Generalunternehmer – gerade wenn es darum geht, eventuelle Mängel zu beseitigen – eine ablehnende Haltung des Nachunternehmers einfach übernehmen und vergessen, dass sie diesen gegenüber Bauherr sind und eine mangelfreie Werkleistung einfordern können.

metallbau: Macht es einen Unterschied, wenn der GU auch einzelne Gewerke übernimmt, etwa den Metallbau?

Plener: Im Verhältnis zum Bauherrn macht das keinen Unterschied. Es ist ja sogar ein Normalfall, dass ein Metallbauunternehmen, das auf Hallenbau spezialisiert ist, als GU die Errichtung einer Halle übernimmt und die weiteren Gewerke wie Erdarbeiten, Elektro, Sanitär an Subunternehmer vergibt.

metallbau: Gibt es für die Zusammenarbeit mit Bauherren rechtlich geltende Standards oder sind Details auch Verhandlungssache?

Plener: Aus der Tatsache dieser Doppelrolle des GU folgt in Konsequenz, dass in jeder Phase des Projekts eine optimale Projektbetreuung erforderlich ist. Das beginnt selbstverständlich schon vor dem Vertragsschluss. Es muss genau definiert sein, welche Leistungen der Bauherr vorab schon erbringt, wo die Leistung des Generalunternehmers einsetzt. Üblicherweise liegen die Planungsaufgaben beim Bauherrn. Aber wie sieht es dann mit der Ausführungsplanung aus? Was ist, wenn Änderungen erforderlich sind. Das Leistungsverzeichnis muss präzise und auf das Projekt abgestimmt sein. Auch müssen die einzelnen Vertragsbestandteile stimmig sein.

metallbau: Welche Fehlerquellen schleichen sich Ihrer Erfahrung nach am häufigsten ein?

Plener: Oft finden sich Widersprüche im Bauvertrag zum Leistungsverzeichnis oder anderen Vertragsdokumenten. Immer wieder gibt es auch nach Durchführung eines Projekts Diskussionen darüber, was Zusatzleistungen waren und was nicht. Es bedarf auch einer klaren Regelung, wie miteinander während der Bauphase kommuniziert wird. Und dann gilt immer das alte Sprichwort auf dem Bau: Wer schreibt, der bleibt. Was besprochen wurde, muss schriftlich festgehalten und dem Vertragspartner zugeleitet werden.

metallbau: Worauf sollte der Handwerker achten?

Plener: Auch hier gilt:  klare Regelungen bezüglich des Auftragsumfangs. Nachträge und Zusatzaufträge müssen klar vereinbart sein. Beauftragen darf nur der, der dazu autorisiert ist.

metallbau: Wie sieht es aus, wenn der Bauherr Gewährleistungsansprüche hat. Laufen die immer über den GU?

Plener: Da der Generalunternehmer der vom Bauherrn beauftragte Unternehmer für ein Bauvorhaben ist, ist er auch gegenüber dem Bauherrn gewährleistungspflichtig. Damit laufen alle Ansprüche über den GU. Selbstverständlich ist es möglich, Ansprüche, die man als Unternehmer gegen seinen Nachunternehmer hat, an den Bauherren abzutreten. Damit muss der Bauherr aber einverstanden sein. Der Generalunternehmer sollte jedoch darauf achten, dass die Gewährleistungsfristen, die im Subunternehmerverhältnis gelten, denen gegenüber seinem Auftraggeber entsprechen.

metallbau: Wie kann der Generalunternehmer seine Gewährleistungspflichten langfristig absichern?

Plener: Als Generalunternehmer kann man mit seinen Subunternehmern selbstverständlich vertraglich vereinbaren, dass eine Sicherheit für den Gewährleistungszeitraum einbehalten werden kann. Bei einem Vertrag, der die VOB/B einbezieht, ist dies in § 17 VOB/B geregelt.

metallbau: Was passiert etwa, wenn der Subunternehmer nicht mehr belangt werden kann?

Plener: Dann muss weiterhin der GU gegenüber seinem Bauherren dafür geradestehen. Gerade deshalb ist auch die Vereinbarung eines Sicherheitseinbehalts so wichtig.

metallbau: Bauherren einigen sich mit GUs oft auf Pauschalpreise. Was passiert etwa, wenn die Preise steigen, ohne dass der GU dies beeinflussen kann?

Plener: In der momentanen Zeit stellt die Vereinbarung eines Pauschalpreises angesichts der steigenden Preise für Material und Lohn ein Risiko für das Unternehmen dar. Aber grundsätzlich gilt: „Pacta sunt servanda“. Verträge sind einzuhalten und das betrifft auch den vereinbarten Preis. In gewisser Weise kann man über Preisgleitklauseln oder Terminverlängerungsklauseln versuchen, das Risiko zu minimieren. Aber das ist ein weites Themenfeld.